工业上楼，上楼的尽头是招商

“上下游”就在“上下楼”，“一栋楼”就是“一条产业链”。

这种产业空间新模式——「工业上楼」，备受政府园区关注。

从相关政策出台到做起“上楼”，再启动盛大招商，仿佛抓住了“新风口”。

其实不然，真正开始实施时，发现“上楼”有余，而“招商”不足。甚至，项目投产运营后，不断出现无法适应制造生产的弊端。

当重新审视「工业上楼」，看清几个核心问题是关键：哪些产业可上楼？上楼高度是多少？最核心的产品市场落点是什么？

归根结底，上楼的尽头是招商，产业定位决定产品设计。

01从野蛮生长到理性精进

为解决工业用地紧张的问题，优化地区产业结构，促进产业转型升级，催生了工业新趋势——「工业上楼」。

但是，工业有千行千面的特点，不同企业对厂房建筑有不同的需求。

各行各业同在一个屋檐下，能否满足企业定制化需求，直接决定企业是否上楼。

比如，生物医药企业需要十万级洁净厂房；精密仪器制造采取防震、减震措施；轻生产企业涉及大型机械设备，厂房层高、承重等建设标准要达到相应标准。

「工业上楼」并非易事，不是谁都能随意“上楼”。

借此机会，不少传统地产开发商也涉及「工业上楼」项目，有模有样做起“工业上楼”，已然是把产业版块看成继房地产、商业地产之后的行业新拐点。

但是，最终随之而来的却是厂房空置、难以回本，进而不可避免存在工厂烂尾、资源流失、招商引资陷入困境。

重新审视「工业上楼」底层逻辑，便能看清本质。工业上不上楼取决于企业类型，也就是园区产业定位。

一句话，工业产业附加值的高低，决定工业是否上楼的条件之一。

如果地区工业用地富余、工业本身不足，即便建设了百米高的「工业上楼」厂房，也难逃空置的命运。

作为一种载体空间新模式，主要是契合产业升级迭代需求。不仅有助于缓解工业用地紧缺的痛点，还大幅提高亩产效益，释放出土地利用潜力。

大多数企业虽然选择高层厂房，但考虑到生产运输的便利性，仍钟情于首层。有的企业，为防止楼上震动，更倾向于选择顶层或高层。

这样一来，中间层的闲置越来越多，招商也成了一个问题。

拿深圳来说，上楼的企业清晰明确，以“20+8”产业为代表的战略新兴产业，包括新一代信息技术、高端装备制造、生物医药、智能制造、工业互联网等“高精尖”行业。

这类行业的企业设备较轻，生产过程噪音低、污染较小，产业适应性、货运效率等都能满足「工业上楼」要求，可以说是相当适配。

02从生搬硬套到因地制宜

随着工业4.0浪潮席卷而来，传统制造业正向自动化、数字化、智能化转型。

而传统厂房利用低、配套不齐全、缺乏定制化考虑，难以满足当下时代制造业需求。再加之，城市产业转型升级，大量高精尖产业需适配创新的生产空间。

「工业上楼」创新模式，受到越来越多的关注。但是，按照产业筛选，找寻上楼企业，并不是所有企业都适合上楼。

有些工业生产，用到大型机器设备或重型起重运输设备，产品体积重量较大，让企业上楼就不现实。此外，企业生产所产生的噪音、污染、辐射等也是能否上楼必须考虑的因素。

国内处于产业转型升级的关键期，传统制造业向产业链下游和价值链高地延伸，大笨粗的重型加工企业减少，取而代之的是生产工艺先进、生产设备较轻、研发震动小的电子信息，以及智能制造、生物医药等新兴产业。

这意味着，遵循“先定位→再设计→后招商”的逻辑思维。

不少园区由于缺乏产业定位而导致「工业上楼」空置率飙升，甚至先招商后定位，这种本末倒置的做法存在问题。

所以说，根据产业定位决定招引企业类型，来设计载体空间的层高、货梯以及各种配套设施。重点不再是侧重价格优惠，而是构造价值体系，注重企业长期发展。

同时，参考「工业上楼」五要素，环保安全、减振隔振、工艺需求、垂直交通和设备载重，注意以下三个点：

1.规划设计原则

在设计上，不是建筑学形式与功能的展现，更需要结合产业升级、招商引资未来的发展方向，呈现出像社区一般多元融合，涵盖配套、生产制造、研发办公的复合型园区。

2.建筑设计要点

生产空间不够完整、生产线不够灵活、货运流线过长、吊装空间净高不足等一系列问题，让「工业上楼」模式难上加难。因此，设计出高质量的空间，需要具备产业定位前瞻性的眼光。

3. 成本策略估算

从各式各样的问题看出，无论盲目的节省成本还是设计不当，都有带来不同程度的资源浪费，也正是如此，更需要设计团队给出合理的建议，使得项目发展更加具有可持续性。

03从筑巢引凤到种树收果

通过「工业上楼」，解决了制造业发展的三大痛点，能在产业集聚、产值效益、区域发展等层面形成良性循环。

如今，上下游就在“上下楼”，「工业上楼」将夯实制造业“底盘”。

之前，看到「工业上楼」让汽车可“搭电梯”上楼成为现实。

在全国首个百米装配式“摩天工厂”——深圳坪山新能源汽车产业园，深圳首个按照“工业上楼”标准规划建设的先进储能产业园。

层高最大可达10米，大型车辆可直接开上3楼装卸，每栋厂房还设置超大汽车货运电梯，小型汽车可以“坐电梯”到17楼，真正实现“工业上楼”，已吸引比亚迪、新宙邦等为代表的一批新能源企业签约入驻。

除此之外，上海心城谷川智能制造产业社区正是打造高品质空间，以发展产业为目标，规划新生产空间，构建高品质产研综合体。

重要的是，「工业上楼」符合先进产业、优强企业对高品质的空间需求，围绕新能源汽车、医疗器械、现代制造业等新兴产业，面向全球盛启招商。

位于国家战略高地临港自贸新片区之核心区位，坐拥南北通融之战略优势，30分钟直达陆家嘴金融城，45分钟连接浦东、虹桥两大国际交通枢纽，地理位置优越。

依托现代化立体交通网络，1.5小时内快速通达杭州、苏州、无锡、常州、南通、嘉兴、宁波等长三角地区主要城市。

未来，「工业上楼」模式可能从“筑巢引凤”向“种树收果”发展。用经营农业的思维来经营产业，虽然相对传统，但是不错的方式。

果树是通过把土地养分保持在合理水平，农作物就能比较好的生长出来，是一个“种树收果”的孵化过程。

如果，果树是通过移植方式而来，那么就可能会面临水土不服的情况，最终结果可想而知。

产业招商，不再是主要谋求企业空间的转移，而应该是通过孵化实现增量。企业在不同城市之间的转移，并没有实际增加生产力，更应该考虑如何孵化出更多优质企业，把企业做强做大。

“筑巢引凤”短期可能有明显效果，但对于具有创新基因的地方而言，也许“种树收果”的思维模式更具有潜力。

来源：招商网络

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